房改房交易受影響巨大 兩類二手房產交易仍免稅

 

    8月16日，省地稅局在其官方網站上發布，從2010年8月1日起，我省居民在進行房屋轉讓時個人所得稅“對不能提供原始憑證的，一律按3%的征收率進行定率征收。對于國家住房制度改革前，通過福利分房取得的住房，在進行轉讓時，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收。”此政策的出臺，被業界視作管理層給房地產熱降溫的又一重拳。

 

    ■資料不全的房主

 

    所得稅支出增加兩倍

 

    采訪中，稅務部門有關人士表示，此次政策調整背景是，國家稅務總局此前要求房屋轉讓時個人所得稅定率征收，征收率范圍在1%-3%由各省自定，而我省則取了3%的上限。

 

    記者昨日從我省多家中介公司了解到目前，我省二手房交易中，個人轉讓住房的個人所得稅基本執行按住房轉讓收入的1%進行定率征收。如果上述新政落實后，這意味著資料不全的房主所得稅成本將增加兩倍之多。比如在石家莊一套成交價為60萬元的二手房，按照1%征收個人所得稅的話，其支出為6000元，而按照新政3%征收的話，其所得稅支出將增加到18000元。

 

    ■“差額”還是“定率”征收

 

    視差價大小而定

 

    采訪中，不少中介人士表示，這個政策出臺前，二手房交易環節的個稅，即使資料齊全的房主，采用“差額征收”的人也很少，因為按1%征收時，定率征收往往要比差額征收優惠，而上調到3%后，這種情況可能就會發生明顯改變。而稅務部門表示，此次政策的出臺，也正是為了制止這種行為。

 

    也就是說，新政下房主初的購買價格與再次銷售價格的差額大小將直接決定哪種繳稅方式更為優惠。

 

    所謂“差額征收”，即按照此前的政策規定，對于能夠提供齊全資料的房主，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

 

    還是上述房屋為例，假設當初新房的購買價格是45萬元，其他合理費用為4.8萬元的話。

 

    根據公式，個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20％

 

    而轉讓房屋需要交納的營業稅＝成交額×5.5％＝60×5.5％（萬元）＝3.3（萬元）

 

    印花稅＝成交額×0.05％＝60×0.05％（萬元）＝0.03（萬元）

 

    所以個稅＝（60-45-3.3-0.03-4.8）×20％（萬元）＝1.374（萬元）

 

    假設當初新房的購買價格為40萬元，其他條件不變的話，個稅＝（60-40-3.3-0.03-4.8）×20％（萬元）＝2.374（萬元）

 

    ■房改房交易受影響巨大

 

    此外，還有一點需要注意的是，政策規定“對于國家住房制度改革前，通過福利分房取得的住房,在進行轉讓時，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收”，也就說這部分被稱作“房改房”的房子，上市交易的話只能走差額征收的道路。很明顯，這部分房子當初購買時非常便宜，有的只有十幾萬甚至幾萬元，而現在的成交價格卻一般在三四十萬以上，走差額征收的話，個人所得稅無疑將大大增加。但是房改房房齡一般都在5年以上，所以可以省去營業稅

 

    還以上述房屋為例，假設當初是以20萬元購買的房改房，個稅＝（60-20-0.03-4.8）×20％（萬元）＝7.034（萬元）

 

    ■兩類二手房產交易仍免稅

 

    按照政策，仍對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠。其中，對個人轉讓自用5年以上并且是家庭生活用房取得的賣房所得，免征個人所得稅。而對于出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，會先以“納稅保證金”形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。簡單地說，如果一年內買房的價格高于當初賣房的價格，那當初交的“保證金”可以全部退還，而如果低于原先賣房的價格，則按一定比例退還。

 

    針對上述政策，有關人士認為，新政抑制一些人的炒房行為意圖明確，而對于正常的二手房轉讓應該不會有太大的影響。