專家稱物業稅提上立法日程 能否平抑房價存爭議

        已閱[4905]次 [2009-05-30]

          傳言數年的物業稅開征風聲又起。25日,中國政府網公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,通知中再次提出要深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。

          有家認為,該通知實際上是將物業稅提上研究立法的日程,相信該新稅種出臺不會太久。也就是說,長期停留在理論探索層面的物業稅,這一次真的要來了。

          置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中,物業稅的開征事關我們每個人的切身利益。也正因如此,此消息激起了社會輿論空前絕后的想像與論爭。漸行漸近的物業稅,是否真的能夠降低房價?我們的居住生活與理財思路,又將因此發生怎樣的改變呢?

          開征物業稅真能平抑房價嗎?

          歷時近六年,物業稅的征收終于告別理論階段,在政策層面提到了議事日程。

          關于物業稅的影響,早在這一設想設立之初,就有一個能打動人的說辭:物業稅是遏制房價上漲的手段。更有具體的測算說,物業稅開征后,大約房價能下降40%左右———后有保守的說法認為降幅是20%。我以為這只是盲目樂觀、一廂情愿的說法而已。

          首先從這一稅種設立的初衷看,是為了改變住宅保有環節稅賦畸輕的狀況,抑制住宅投資行為,通過抑制需求平抑價格。但近年來房地產投資行為的驟增,有其深刻的社會背景。城市化初期急速釋放的市場需求,導致房價大幅上揚,是人們長期投資的內在驅動力。在此背景下,不動產長線投資人群中有兩支力量不容忽視:其一是以投資不動產來彌補社會保障功能的不足,投資為養老。另一類則是灰色收入階層,存款實名制以及投資渠道的缺乏,使得房地產投資已成為灰色收入差不多的安全通道。對于這兩類人群而言,長期持有,追求租金收入和資產保值,是其投資的主要目的。物業稅的征收,的的確確能夠加在住宅保有環節的成本,但在一個供小于求的市場,有可能產生的結果是:稅率將變為租金轉嫁到租賃者身上。物業稅到底能令投資需求減到何種程度,尚需觀望,其對價格的影響也不能盲目樂觀。

          至于人們常說的房價可能下降40%或者20%,則是就物業稅征收的大前提而言的,也就是物業稅理論框架設定之初所說的“明租、正稅、清費”,但對于這樣一愿望,我也難以抱有樂觀的態度。

          先來看明租,也就是明確土地出讓金的價格。傳說是由原來的一次交付改為70年交付。且不說在房地產這樣一個需求鋼性的市場,成本降低與價格的下降是否形成對等;單論此行能否達到預期效果,就足以令人懷疑。眾所周知,目前土地已成為地方政府重要的財政來源,業內權威媒體曾報道說,有地方政府為哄抬土地拍賣價格,居然讓開發商托市。此種背景下,即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”,地方政府也會千方百計地使短期利益大化。

          至于正稅和清費,更是一個老掉牙的話題。房地產稅費關系之復雜,可以說空前絕后,前些年業內有個說法—————一個開發流程需蓋100多個章,繳納數十種稅費。

          房產稅的開征能否一次性理順這些關系,令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房價高的源頭,說到各種名目繁多且明顯重復征收的費用,問能否取消。他的說法是,許多部門的人是靠這部分費用養著,費好取消,人怎么辦?一晃十年,各種收費果然沒減去多少,而且“羊毛出在豬身上”,由普通購房者背負這些不合理稅費的狀況依然沒有改觀。

          分析至此,對于房產稅征收后的房價,我顯然不能再抱樂觀態度。即使如此,對于這一稅種的征收,我仍然持支持的態度。因為只有發現問題并積極尋求解決的辦法,社會才有實現公平與進步的希望。我想表達的是:一個藥方只能治一種病。就如房地產稅,只要起到穩定市場和社會公平的作用就已足夠。至于降低房價,則需要交付給一個科學、合理的政策體系來解決,同時也是各種力量博弈的結果。對這一稅種寄予的希望越多,失望肯定會越多。尤其值得財政部門注意的是,千萬不能將房價下降這一不可能立刻出現的結果,作為確定稅率及征收范圍的依據,否則,對于普通百姓而言,房價沒降,沒來由再多加個房產稅,豈不是雪上加霜。

          空轉表明實收仍有障礙

          專家預測短期內空轉將繼續

          前期物業稅“空轉”試點過程中暴露出中國目前開征物業稅仍面臨障礙。

          首先需要建立完善的不動產登記體系。比如在北京,就有40%的房子產權未落實,此外,一個家庭以多人名義購房、異地購房等現象的大量存在,呼喚全國聯網、科學、完善的不動產登記體系的建立,這也是物業稅征收體系建立的前提。

          再者是評估能力的提高,物業稅將以不動產的市場現價為征稅的稅基,因此,高效的批量評估技術的運用,是獲取所有應稅不動產市場現值的基礎,但目前從業人員數量和水平都有待提高。

          還有就是納稅人的心理接受程度。物業稅是新增的一種新稅,如果在沒有減少其他稅的前提下征收,納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備,如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒,倉促出臺物業稅,可能出現大面積欠稅。

          基于上述因素,專家預測,真正開征房地產物業稅至少還要一段時間,而且不會完全照搬國外的模式,征收額度不會太大,物業稅“空轉”試點仍將繼續。

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