樓市調控：政府表決心，首付30%

    市民劉女士近看好一套房子，準備下手。房子87平米，單價兩萬七，正因為貸款政策規定90平米以下可以首付20%，90平米以上首付必須30%，劉女士才選擇了更符合自己經濟實力的小戶型。經向銀行咨詢，劉女士了解到，因其是北京戶口，又是首套房，可以做到20%的首付。

    聽說要實行新的放貸政策，劉女士很焦慮。如果新政實施，她的首付比例從20%提高到30%，要多增加23.5萬，著急買房結婚的她，在短時間內很難湊出這么多的錢。她現在關心這個政策什么時候開始實行，因為她已經和開發商簽訂了預購協議，付了5萬定金，昨天才去付首付，但貸款手續尚未后審批下來。劉女士不知道這個新政會不會對其購房和貸款帶來影響，如果出現變動，自己的權益如何得到保障。

    國家有關部委近日分別出臺措施，以鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。昨天，央行網站公布消息，貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然低可以享受20%的比例。財政部、國稅總局、住建部昨天也聯合發布通知，自10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

 

房產稅改革逐步擴大到全國

    國家有關部委近日分別出臺措施，要求加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度，要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

    住建部、國土部、監察部決定，對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

    加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。

 

二套房首付不得低于50%

    根據更加明確的差別化房貸政策，央行和銀監會要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

    此外，央行和銀監會明確要求各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

    央行和銀監會同時要求，繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

 

個人買賣住房稅收優惠收緊

    根據三部門發布的通知，房地產交易環節契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減按1％稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。此前規定，個人購買自用普通住宅，即可暫減半征收契稅。

    此次調整還涉及個人所得稅的優惠政策。通知明確，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。通知要求，征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

 

 

■專家解讀

 

力度明顯比以往更加嚴格

    北京中原三級市場研究總監張大偉認為，這次細則再次重申各地要嚴格落實“國十條”，并督促各地出臺落實的細則，首次提出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”，力度明顯比以往更加嚴格。

    新政首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多處之前的細則都有補充。以北京為例，大部分現在的二手房成交納稅只有實際應納稅額的50%。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發商，新政也再次嚴格要求。

 

利于打擊外地投資投機者

    上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款低首付可為20%，現在一刀切，必須三成以上。“各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。

 

調控對象已轉向剛需群體

    陽光100集團常務副總裁范小沖認為，對首付款加至三成的改變說明這次政策調控的對象已經從投資群體轉向了剛需群體。4月份以來的調控使得絕大多數投資型買家已經離場，現在市場主體就是剛需，其中尤以首次置業為主。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購房應該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強金融風險防范，首付兩成和首付三成對銀行而言，風險是大不相同的。對暫時無法買房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購買相結合的住房體系的建設。 張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

 

新政表明政府調控樓市決心

    在范小沖看來，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒有太多新的政策，但表明了政府對調控樓市的決心。“從政策出臺形式，到內容表述，都非常強烈地表明政府對樓市的調控決心之堅決”，“近期市場出現了對調控效果質疑、認為調控再次成‘空調’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅定不移地把樓市調控執行下去，將有效地抑制當下出現的樓市成交量上升、部分城市房價上漲的苗頭”。

    張大偉認為，第二輪調控是在剛需的期待、炒房客及開發商的忐忑中提前到來的，相比之前大家預料的出臺房產稅等，本次政策依然保有了懸念，預留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴格，但也留存了幾個問題，如執行時間、執行期限、各地如何出臺細則等。

 

房屋租賃市場價格很難上漲

    中原地產三級市場研究總監張大偉認為，此輪新政對二手房市場的影響主要是可能改變業主和購房者的心理預期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調查及調整。“政府的堅定表態將會打消部分業主意圖提價的心理，同時使得部分意欲近期入市的購房者再度觀望。”

    因此，張大偉認為市場成交量很可能會跌到新政后低的6-7月份不足萬套的狀態，而且價格也應該出現再次下調趨勢。

    對租賃市場，他認為將逐步平穩下調，“到時候，買房的人觀望，賣房的人賣不掉只能出租，租金很難上漲。”

 

 

■股市分析

 

地產股面臨下行風險

    本次信貸政策調整基本和市場之前傳聞的類似，房地產調控“重磅炸彈”悉數登場，地產股何去何從？

    信達證券研發中心副總劉景德認為，可以肯定的是，此次措施的出臺將對地產股形成打擊，短期來看地產股將進一步調整。特別是今年以來，對于房地產的調控政策始終沒有間斷，在一系列政策的狂轟濫炸之下，房地產板塊在今年幾乎沒有任何的投資機會。預計未來各地政府和部委將陸續對政策予以細化執行，這也將直接影響到行業未來調整幅度和持續的時間。劉景德表示，整體來看，行業交易量大幅度萎縮已成必然，價格調整取決于開發商整體資金鏈的狀況和投資客資金鏈的狀況。若政策持續嚴厲執行到年底左右，房價會出現一定幅度的調整。從板塊投資角度來看，預計股價調整后將低位運行，行業投資性機會仍未到來。

    另有樂觀的市場分析人士認為，目前房地產板塊估值不高，再加上業績增長確定，下跌空間已經十分有限。因此房地產股在過去幾個月的盤整中遲遲沒有啟動的原因，其實就是一直在尋找估值提升的理由。而伴隨著目前政策對于首套房、二套房等政策“靴子”落地之后，地產股可能會迎來政策打壓預期的釋放，進而有所表現。