預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備哪“五證”？什么是“兩書(shū)”？

已閱[9419]次 [2009-11-07]

◆預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備哪“五證”？什么是“兩書(shū)”？

問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售具有較為嚴(yán)格的規(guī)定，有人說(shuō)，預(yù)售商品房必須要有“五證”齊全，也有人說(shuō)，只要有《商品房預(yù)售許可證》就可以了，那么請(qǐng)問(wèn)哪種說(shuō)法正確？“五證”是哪五證？另外，問(wèn)一下，什么是“兩書(shū)”？

購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房比起現(xiàn)售商品房具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)此有較為嚴(yán)格的規(guī)定。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件：㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。并且在第六條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定了商品房開(kāi)發(fā)還需領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證：以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的“五證”是：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。沒(méi)有國(guó)有土地使用權(quán)證，那么商品房的建設(shè)便沒(méi)有了合法的基礎(chǔ)，便不可能有其他許可證，當(dāng)然也就無(wú)法辦理取得房屋所有權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證則是表明商品房為合法建筑，沒(méi)有這三證，意味著該商品房有可能是違章建筑，當(dāng)然也就不可能取得房屋所有權(quán)證；商品房預(yù)售許可證則是保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，大限度減少購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋提前預(yù)售的一種法律許可，無(wú)此許可證進(jìn)行商品房預(yù)售即為違法行為，而且對(duì)購(gòu)房人存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
　　一般而言，這五證的取得是一環(huán)套一環(huán)的，若程序都是按規(guī)定走的，購(gòu)房者只看“預(yù)售許可證”就可以了，但目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還不規(guī)范。主要體現(xiàn)在：為了取得“五證”，所有手續(xù)都要到行政機(jī)關(guān)備案，每一程序都要交一定的費(fèi)用，手續(xù)的審批也需要很長(zhǎng)時(shí)間，所以有的開(kāi)發(fā)商就直接找政府領(lǐng)導(dǎo)，直接拿到“預(yù)售許可證”，而個(gè)別地方政府的某些官員，為了盡早活躍市場(chǎng)，也就搞所謂的“先上車(chē)，后買(mǎi)票”。

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