售樓廣告上的內容有法律約束力嗎？

已閱[5992]次 [2009-11-07]

◆售樓廣告上的內容有法律約束力嗎？如果未兌現，開發商是否應當承擔法律責任？
問：2006年8月，張先生因生活居住需要打算購買商品房一套，經過對多家樓盤的了解、比較，張先生仔細閱讀了某房地產商提供的售樓書、廣告、沙盤等宣傳資料，被其廣告宣傳中的小區園林中十余種近300棵原生古樹這一獨有的綠色資源深深吸引。盡管，該樓盤的價格比起其他樓盤高了許多，但是張先生仍與該房地產商簽訂了購房合同，并按約交納了房款�？墒墙环繒r，張先生卻未發現古樹的影子。找房地產商交涉，房地產商回答售樓廣告上的宣傳不具有法律約束力，故而不應承擔法律責任。請問，售樓廣告上的內容有法律約束力嗎？如果未兌現，開發商是否應當承擔法律責任？
這個問題是購房人十分關心的問題，因為大多數購房人都是通過售樓廣告和宣傳資料了解售房信息的，而且該廣告宣傳對于購房人了解房屋情況，決定是否購買，以及確定購房價格，具有重大的影響。但是根據過去的通說，一般來說，售樓廣告和宣傳資料的內容為要約邀請，而非要約，對開發商不具有法律約束力，購房人不能以此追究開發商的法律責任。但是在實際中，這對于保護相對弱勢一方的購房人的合法權利非常不利，為此，高人民法院在2003年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”也就是說，一般情況下，售樓廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但是如果開發商在售樓廣告和宣傳資料中就所售房屋和相關設施做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對購房人是否訂立購房合同以及確定購房價格有重大影響，則視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，具有法律約束力，如果開發商未兌現應當承擔違約責任。本案中，開發商的售樓宣傳資料對原生古樹做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對購房人決定購房及購房價款產生了重大影響。所以，該宣傳資料應視為合同的組成部分，開發商沒有履行，應當承擔違約責任。

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