唐山房價“過山車”

    供應量有限的市場背景下，高收入者擁有三到五套房產，用以投資或者回避通脹風險；中高收入者靠房貸供房；低收入者或者錯過了機會的人買不起房。這是供求關系、消費者結構、政策背景等等因素共同作用于唐山房地產市場的結果。唐山這個三線城市，其房地產市場既與全國市場相關，又有其自身特色。

 

 

    曹琳(化名)也沒有想到，只到一樓盤看了兩次，就買下一套房子。

    她是今年7月初簽約的。每平方米5140元，這在唐山目前的房價來說是“撿了便宜”。不過，這是該項目的掃尾房，一梯三戶夾在中間的戶型，沒有北窗。

    不過，曹琳挺滿意。“咨詢過了，高層風大，沒有北面窗戶也通風。”她是唐山市某機關的公務員，月薪不到 3000，丈夫的薪水跟她差不多，兩人買這套90平方米左右的房子總共花了“差一千52萬”，每月貸款2000元，感覺能承受。

    “房子是買給公婆的，是我們的第二套房子。”曹琳其實很知足，她和丈夫的月薪都不太高，但已經有了兩套房產。但她的堂姐就沒這么幸運了。

    曹琳的堂姐今年34，孩子7歲了，至今一家三口還跟公婆一起擠在兩室的老房里。

    “時間就是金錢”，曹琳比堂姐幸運在于早下決策。她們在1998年就出手買了房，那時候每平方米均價在1000元左右，到現在貸款早已還清。當時堂姐想多攢點錢再出手，沒想到唐山房價一年一個樣——— 2002年時兩三千，2004年時4000，到現在已經每平方米六七千。堂姐夫妻倆在同一個企業，月薪都是一千多，“攢得沒有漲得快”，事到如今再也買不起了。

    “她托我問著點兒經適房，可是唐山經適房少啊。”說起這些，曹琳很心疼自己的堂姐。

 

 

    曹琳買房的倉促事出有因。2008年5月，這一樓盤的房子曾賣到每平方米7000多元，今年有所回落，她這才趕緊買下來。“唐山市房價確實有一個回落，大概今年一季度時候觸底。”唐山安信行地產顧問公司總經理萬萬說。他說，唐山作為三線城市，跟國內一線城市的地產走勢基本一致，只是時間滯后半年左右。全國一線城市的房價在去年末觸底，而唐山的觸底點在今年的三四月份。

    今年5月左右，唐山樓市出現了罕見的景象，不少項目集體宣布降價。

    業內的銷售人士說，一度價格沖到7000多元的一個項目，價格“縮到(每平方米均價)4000多元”。

    萬萬說，其實到了今年三四月份，唐山大批項目因為缺乏現金流支撐十分艱難，于是才出現5月左右集體宣布降價的市場現象。當時市區的項目每平方米降了500～1000元，市郊項目也降了200～500元，平均降幅在5%～20%之間。后來市場整體回暖，成交量上來了，開發商們才算挺了過來，實際成交均價回升到了現在的5500到6000元之間。

    不過，“本來就沒怎么降，現在又升回去了”，這是普通市民的感受。

    小李說，大概6月時，她曾看到報紙上的廣告，說某項目降價團購，就去售樓處問過。結果售樓小姐說那次團購只針對特定幾個單位，她失望而歸。“許多開發商推出的低價，往往限定某個樓層，附帶許多限制條件，我覺得不是真正降價”。

    有業內人士分析，這次的降價只是開發商“過冬”的一個試探，實際效果并不理想。只有一小部分目標明確、緊盯項目的買家從這次小小的降價波動中受益。

 

 

    業內人士說，唐山房價的漲漲跌跌，供求是一個根本的原因。

    唐山房地產2008年的價格上漲，一個主要原因是唐山本地在2006～2007年的一個政策調整——— 政府下大力度清理整頓房地產市場秩序，結果從2005年后的兩年內，只有中冶梧桐大道項目一宗商品房土地拍賣，市場上的樓盤也只有天元帝景一個項目的尾盤在售。所以直到2008年上半年，新房放量非常有限，大量剛性需求囤積，供求失衡導致了房價的急劇上揚。

    萬萬說，由于沒有新建房，2007年的二手房市場出現了“20個人等一套房”的現象，于是二手房價格飆升。到2008年第二季度開始，這兩年來第一批符合規范的新建樓盤開售，新房房價飆升，前面提到的大部分非高端小區也叫賣到每平方米7000多元，而且銷售火爆。

    小靳就很不巧地在那時買了房子。

    2008年5月，同樣是文章開頭提到的那個樓盤，每平方米均價達到7500元。90多平方米的房子，小靳付出了74.8萬元。小靳在媒體工作，還沒有結婚，年收入“好的時候能達到4萬”。回首買房的慘痛經歷，小靳說，“感覺唐山的房價比較瘋狂，沒什么規律。”

    并非全無規律。可以說，今年唐山房市的放量如何，部分決定著房價的走勢。唐山市一位具有政府背景的業內人士透露，今年，唐山市今年商品住宅計劃新開工面積從600萬平方米升至900萬平方米，包括在路南、路北、高新區這市內三區新建100余個住宅小區。

    然而，浸淫唐山房地產市場多年的萬萬對這種說法持保留態度。他說，目前唐山房市的放量表面看上去很多，有效供應卻很有限。雖然今年上半年有十幾個樓盤開售，但其中沒幾個是新批項目，大部分都是“在3年前就已經打出了招牌”。而且，政府新批項目到開工建設還需一個漫長的周期。

    唐山當地一位房產記者說，他觀察到的情況是，今年上半年，唐山市區內的新開工小區不到20個。

    業內人士分析，唐山市房產的供應量難以滿足市場需求，更深層的原因是唐山市發展房地產比較晚。梧桐大道的項目營銷主管陳寶存說，唐山房地產真正發展是從2004年起，此前更重視重工業的發展。萬萬則說，河北省的城市中，石家莊、滄州、邯鄲，“哪個城市的開發量都比唐山大，人口卻差不多”，這導致供小于求。

 

 

    現在，在唐山搜房網(全稱“搜房房地產網”，號稱唐山房地產門戶)上，以網友點擊量決定的“唐山熱門樓盤排行榜”中，名列前五位的分別是鳳凰世嘉(均價6500)、鷺港未來城(均價8000)、碧玉華府(均價6000)、唐山萬達廣場(均價8000)、宏揚·香木林(均價7400)，點擊次數從4.6萬到2.1萬不等。

    上述小區每平方米均價在6000～8000元之間，這能代表目前唐山房地產的平均價格嗎？萬萬表示，在網站、報紙這種公開媒體上，多數小區標價確實如此，實際成交時則可能優惠不少。一般而言，目前的實際成交價在6000元/平方米左右的占多數。

    高端樓盤梧桐大道的營銷主管陳寶存則直言，現在5500～6000元的均價一般被開發商視為消費者可以接受的價格。他認為，今年下半年，房價將維持在這個基礎上，漲的因素不太多，降的可能性也不大。這是因為，大批買房需求造成的剛性需求使房價不可能回落，而十幾個樓盤的供應量已經比較大，使價格不可能上升太多。

    而萬萬的觀點不盡相同。他認為，現在市場還處于供不應求的狀態，只是買房人群在經歷了去年二三季度的瘋狂后已經相對理性，大部分自住型需求仍舊選擇觀望，使目前的均價維持在6000元/平方米左右。供不應求決定了房價不可能回落。

    其次，萬萬認為，目前唐山熱銷的項目都是2006～2007年政策調整之前啟動的項目，真正銷售是從2008年二季度開始的，才熱銷半年就趕上了全國性的房市低潮，又被拖住。開發商的開發周期被拉長、財務成本越壘越高，預算利潤被積壓，很少有開發商會選擇再大幅降價，除非需要斷腕自救。“所以，我認為(今年下半年)不可能降價。但也不會升太多。其實現在樓盤的宣傳已經為將來的價格留出了余地，頂多就是按宣傳的六七千走，優惠少些而已。”萬萬說。

 

 

    唐山房價比省會石家莊高，這是河北房地產市場一個特殊的現象。就拿剛剛公布的房價統計數據來說吧，上半年唐山市區商品住宅銷售均價為4876元/平方米，而省會石家莊，7月份的統計數據剛剛突破四千大關——— 4015元/平方米。真實的市場情況更有甚于此，在唐山，6000元左右的樓盤司空見慣，而在石家莊，5000元以上剛被視為高端樓盤。

    “唐山房價高，供求關系的嚴重失衡，供小于求的市場是主因，還有一個原因就是有錢人太多惹的禍”，在采訪中，我的媒體同行表達了上述觀點，他認為，唐山房地產的消費者結構與其他城市的“兩頭小中間大”確實不同，其他城市是中間收入人群多，高收入者和貧困者少，而唐山的高收入者確實較多，在供小于求的市場背景下，房子少，需求多，報多高的價都有人買得起，“有錢人托舉房價”的因素在一定程度上成立。

    在采訪中，萬萬也提到唐山房市一個特殊的現象。他說，曾經有人投幾千萬買下某個小區的一個單元，“自己住，給親戚住，反正買不少房在那兒放著。”他認為，比省內其他城市更多的有錢人“下嫁”電梯公寓市場，這是唐山房價不會降的原因之一。

    的確，唐山是一個資源型城市，很多人靠鋼鐵、煤炭行業起家，有錢人比省內其他城市更多。國家在2002年左右叫停別墅用地審批后，唐山市能夠真正對位這些有錢人的高端項目幾乎沒有，他們“被迫”進入本來對位工薪階層的電梯公寓市場。一些項目的營銷主管告訴記者，在項目銷售中，一家三五套房子的大有人在，像上文提到的砸巨款買下更多房子的人也不少。

    另一個現實情況是，現在鋼鐵、煤炭行業不景氣，就有一部分人將資金投向房地產，靠買房來保值或者防通脹風險，這些資金也會托舉房價。

    萬萬感覺，“這跟炒房還不太一樣。炒房是一種投機行為，而這些老板是用閑錢買房，并不是以賺錢為目的，一般是自己住或者給孩子留著。當然也有以備不時之需的意思，手頭緊的時候可以賣出去。”

    對于“有錢人托舉房價”一說，唐山市房協的陳先生說，這種情況有，但能否作為托舉房價的一個原因值得商榷。

    唐山市統計局的數據顯示，2009年上半年，唐山市區城市居民人均可支配收入為9226元。按每戶夫妻兩人計算，年戶均可支配收入約36900元。同期唐山市區商品住宅銷售均價為4876元/平方米，單套住房建筑面積按90平方米計算，則每套房438840元。房價收入比達到了11.9倍(438840÷36900)，高出了4～6倍的正常比值。

    在有限的房產資源下，高收入者擁有三到五套房產，用以投資或者躲避通脹風險；中高收入者靠房貸供房；低收入者或者錯過了機會的人買不起房。這是供求關系、消費者結構、政策背景等等因素共同作用于唐山房地產市場的結果。唐山這個三線城市，其房地產市場既與全國市場相關，又有其自身特色。