昨天，我們報(bào)道了北京部分五環(huán)外的樓盤出現(xiàn)大幅打折促銷，資金鏈緊張已經(jīng)威脅到一些房地產(chǎn)開發(fā)商的生存，今天我們再到另外一座城市廣州去看看，廣州樓價經(jīng)過2007年的大起和2008年的大落，今年第一個月均價為8014元／平方米，幾乎又回到了2006年的水平，這一番價格輪回，給廣州的房地產(chǎn)行業(yè)到底帶來了什么影響？我們跟隨一位廣州市民一起去看看。
房地產(chǎn)開發(fā)商主動大幅降價，除市場銷售低迷，更大壓力是他們的儲備用地
2月22日星期天，廣州市民小邱一早就來到廣州看樓車集中的宏城廣場搭車去看房子，剛進(jìn)廣場，小邱的手上就被發(fā)樓盤廣告的人塞進(jìn)了四五張廣告，但吸引小邱的，卻是一個叫恒大山水城的廣告，廣告上稱：全新“麓山雅筑”成本價發(fā)售，半山樓王均價2680元，本周額外88折。
廣州市民小邱：“如果真有這個價格，真是令我吃驚，在廣州東邊雖然他的地方還是比較偏，但在廣州還是非常吸引人了。”
在經(jīng)過一個小時的車程后，小邱來到售樓中心，售樓人員告訴小邱，他們的樓盤是周邊便宜的。
恒大山水城銷售人員：“金地比我們貴大概500塊錢，他們是老樓盤，我們是新樓盤。”
銷售人員無意間透露，之所以以這么低的價格進(jìn)行銷售，就是為了緩解緊張的資金鏈，希望能夠快速的回籠資金。
恒大山水城銷售人員：“我們這里的地不是九幾年拿的，九幾年拿的地很便宜，這塊地可能1000平米都可以拿到，可是我們是06年的地，所以那時候的地很貴的，06年市中心也是6000到8000。”
記者：“你們的價格是底價了？”
恒大山水城銷售人員：“也不是底價，賺的少一點(diǎn)。”
記者了解到，恒大山水城樓盤由恒大地產(chǎn)開發(fā)，恒大地產(chǎn)在業(yè)界被譽(yù)為房地產(chǎn)企業(yè)的華南五虎之一，在短短一年時間里，恒大地產(chǎn)的土地儲備膨脹了8倍，高達(dá)4580萬平方米，包括分別位于19個城市的近50個房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地儲備，超過了此前在港上市的“大地主”碧桂園，然而，2008年，恒大地產(chǎn)香港IPO上市失敗，再加上房地產(chǎn)市場疲軟，因此，恒大地產(chǎn)資金鏈緊繃的消息不斷。
根據(jù)公開的資料信息，恒大地產(chǎn)舉債拿地，地價就已經(jīng)是100多億元了，加上建筑成本200億元及此前111億元的借款，負(fù)債達(dá)到了400多億元。
而為了回籠資金，恒大地產(chǎn)在全國各地采取了各種手段來吸引消費(fèi)者。
在恒大山水城08年國慶開盤時，為了吸引眼球，更不惜重金請來范冰冰、謝霆鋒的明星前來捧場造勢，不僅如此，在廣州，恒大對原來開發(fā)的樓盤打折力度也相當(dāng)大，2008年初記者曾采訪過恒大位于金沙洲的一個樓盤。
記者：“現(xiàn)在是多少錢一平米。”
售樓人員：“現(xiàn)在大概也是我們均價是1萬2左右，是包含3千塊錢的豪華裝修的。”
記者：“那就是算是一種變相的一種折扣嗎？”
售樓人員：“也沒有的，因?yàn)槲覀冎暗臉莾r都是這個幅度，都沒有做了一個調(diào)整。”
而如今小邱收到的一張廣告上，這個樓盤的價格赫然成為7688元，并送價值3000元的豪裝，本周認(rèn)購額外八五折。
小邱：“恒大的御景半島在金沙洲那邊算是比較低，跟萬科比低一點(diǎn)，反正是抱一種好奇心去的，因?yàn)楫吘鼓莻�地方還是比較偏遠(yuǎn)，真正購買的話，還是要仔細(xì)考慮一下。”
同樣一個樓盤，一年前賣12000，到了今年價格降到7688一平米還打85折，廣州樓價下滑的速度由此可見一斑，不過，記者了解到，房地產(chǎn)開發(fā)商主動大幅降價，除了市場銷售低迷，更大的壓力來自于他們在前些年地價飛漲的時候購進(jìn)的儲備用地，如今這些當(dāng)年高價搶購的地王已經(jīng)變成了名副其實(shí)的地雷，壓得開發(fā)商喘不過氣來。
記者：“這里是廣州市員村絹麻廠地塊，2008年初，恒大地產(chǎn)在歷經(jīng)上百輪競價后，以高出底價8倍的41億元的價格競得這個地塊，然而時隔一年，這塊地沒有任何開發(fā)的跡象。”
絹麻廠地塊規(guī)劃總建筑面積約為31萬平方米，樓面價約達(dá)每平方米1.3萬元，以樓面價計(jì)算的單位地價在廣州市排名第二，亦是天河區(qū)的“地王”，恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅告訴記者，恒大上市受阻、房價直線下降后，這塊天價地塊必成為了恒大地產(chǎn)沉重的包袱。
恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅：“一個是這個資金，41億的資金，對他來講是非常大的一個壓力，第二個，他這樣一個成本，在未來開發(fā)過程中，也會對他這個項(xiàng)目產(chǎn)生非常大的壓力，所以說我想這個項(xiàng)目是不是真能夠順利往下推進(jìn)，那么應(yīng)該來講是一個非常大的問號。”
一方面地價款需要支付，一方面高達(dá)約每平方米1.3萬元的樓面價已經(jīng)超過了周邊樓盤的售價，這就意味著恒大的房子蓋上去只會虧本，退地似乎成了惟一的選擇，之前已有先例，上海一塊樓面地價達(dá)6.69萬元的內(nèi)地“單價地王”已被蘇寧集團(tuán)以政府規(guī)劃更改為由退還給了政府，因此，恒大要退地的傳聞一直不斷。
記者：“我知道后來之后，對于這塊地的歸屬，已經(jīng)有很多的猜測，現(xiàn)在有后的定論沒有？”
何世紅：“現(xiàn)在來講，應(yīng)該來講至少從公開的信息來講，應(yīng)該還沒有一些定論，那么有可能政府會調(diào)整那塊土地的這個性質(zhì)，那么通過這樣的方式，那么他因?yàn)橛卸喾矫娴男枰粋�是市場的需要，可能還有城市發(fā)展的需要，有這種可能性。”
高價拿地，而房子的賣出均價甚至比土地平攤的價格還低，這就出現(xiàn)了面粉還比面包貴的現(xiàn)象，不僅是恒大地產(chǎn)在為高價拿地而頭疼，在廣州的很多房地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛推遲了開工，或者放慢了工程速度，在廣州，已經(jīng)看不見熱火朝天的建設(shè)景象，盡管沒有一個地產(chǎn)項(xiàng)目徹底停工，但工地上的工人數(shù)量明顯減少，吊車基本沒有運(yùn)轉(zhuǎn)，記者在調(diào)查中了解到，富力地產(chǎn)的兩個項(xiàng)目今年就推遲開工。
富力地產(chǎn)銷售人員：“富力可以賣的都賣了，還有兩個項(xiàng)目沒有開工。”
記者：“今年會開發(fā)嗎？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“不會，可能不會，應(yīng)該不會。”
記者：“為什么？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“進(jìn)度沒到。”
記者：“進(jìn)度放緩了是吧？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“是的。”
位于廣州繁華區(qū)域的珠江新城，被譽(yù)為廣州的“CBD”，然而現(xiàn)在仍有好幾塊地閑置沒有開發(fā)，記者來到一個被高檔寫字樓包圍的地塊，這個寸土寸金的空地已經(jīng)荒草叢生，成了建筑材料堆放場。
建筑工人：“那邊保利的工地沒地方堆放材料，就在這里堆放材料，這塊地是保利的地。”
記者：“現(xiàn)在不開發(fā)？”
建筑工人：“現(xiàn)在不開發(fā)。”
廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場調(diào)整已不可避免
廣州很多房地產(chǎn)開發(fā)商一方面紛紛打折促銷，另一方面放緩了開發(fā)速度，想以此來避免資金斷流，而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的2008年度市場分析報(bào)告說，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個危急關(guān)頭，市場調(diào)整已經(jīng)不可避免。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲：“我們認(rèn)為整個行業(yè)的資金鏈條，去年來看是緊張的。”
蔡穗聲，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會委員。今年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告和房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)出來后，讓蔡穗聲會長對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔(dān)心。
蔡穗聲：“我們看08年去年指標(biāo)，就發(fā)現(xiàn)了很大變化，它的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，就大幅度下調(diào)了，他下降了20個百分點(diǎn)，那其他的新開工面積，銷售面積，銷售金額，企業(yè)到位資金，還有一個是企業(yè)的購置土地，都出現(xiàn)負(fù)增長，這個負(fù)增長的出現(xiàn)，是03年以來的首次出現(xiàn)，那這些所有指標(biāo)都指明一個方向，我們分析認(rèn)為就是，廣東房地產(chǎn)應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調(diào)整。”
來源：東方網(wǎng)
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