新拆遷條例難解“城中村”問(wèn)題

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》昨起公開征求民意，此條例又被學(xué)界稱為“新拆遷條例”。其參與修改人、北大法學(xué)院教授姜明安認(rèn)為，《意見稿》凸顯四大亮點(diǎn)，但也存在“農(nóng)村集體土地拆遷并不適用”等幾方面問(wèn)題。而知名拆遷律師王才亮也認(rèn)為，《意見稿》的適用范圍限定為“國(guó)有土地上”，那就意味著包括“城中村”在內(nèi)的農(nóng)村集體土地的征收、拆遷問(wèn)題難以被涵蓋，而這部分問(wèn)題甚至比城市拆遷的問(wèn)題還要大。

 

　　《意見稿》參與者、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安——

 

　　營(yíng)業(yè)性房屋補(bǔ)償未出臺(tái)具體細(xì)則

 

　　“《意見稿》中還有需要完善的地方，專家們提出的一些建議還沒有被采納。”姜明安為此總結(jié)為四點(diǎn)。

 

　　■危房改造與舊房改造未區(qū)分

 

　　不足：姜明安認(rèn)為《意見稿》沒有把危房改造和舊房改造進(jìn)行區(qū)分，“危舊房”的概念過(guò)于籠統(tǒng)。

 

　　建議：如果是危房，應(yīng)該不受比例限制，哪怕有人反對(duì)，也必須進(jìn)行改造。否則一旦房屋垮塌，造************員傷亡，政府將承擔(dān)更嚴(yán)重的責(zé)任。而舊房改造中，雖然只需要三分之二的人同意，但是不能形成“多數(shù)人的暴政”，還應(yīng)該征求三分之一不同意者的意見，盡量解決不同意者的困難。

 

　　■法院不應(yīng)參與強(qiáng)制搬遷

 

　　不足：姜明安認(rèn)為法院是司法機(jī)關(guān)，當(dāng)需要強(qiáng)制搬遷的時(shí)候，不能由法院出面，讓法院參與強(qiáng)制搬遷，這會(huì)嚴(yán)重影響法院形象，進(jìn)而影響法律尊嚴(yán)。

 

　　建議：應(yīng)該專門成立裁判機(jī)構(gòu)，完成對(duì)強(qiáng)制搬遷的裁決，再由第三方完成搬遷，這樣才符合“自然正義原則”。

 

　　■營(yíng)業(yè)性房屋補(bǔ)償無(wú)細(xì)則

 

　　不足：對(duì)于營(yíng)業(yè)性房屋的補(bǔ)償問(wèn)題，《意見稿》沒有具體細(xì)則。姜明安表示，“現(xiàn)在對(duì)企業(yè)、商業(yè)用房如何補(bǔ)償是個(gè)很大的問(wèn)題，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)性用房往往會(huì)帶來(lái)收益的。”

 

　　建議：對(duì)營(yíng)業(yè)性用房除了補(bǔ)償房?jī)r(jià)外，還要按照其前三年的平均營(yíng)業(yè)收入，對(duì)其營(yíng)業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償。

 

　　■農(nóng)村集體土地不適用

 

　　不足：《意見稿》主要規(guī)范國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，而對(duì)于城鄉(xiāng)接合部地區(qū)農(nóng)村集體土地拆遷并不適用。

 

　　建議：希望國(guó)家有關(guān)方面盡快推進(jìn)非國(guó)有土地（農(nóng)村集體土地）上的房屋征收與補(bǔ)償辦法，后綜合形成一個(gè)完整的《不動(dòng)產(chǎn)征收法》，以立法形式規(guī)范各方行為，彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的空白。

 

　　知名拆遷律師王才亮——

 

　　“機(jī)關(guān)辦公用房需要”界定為公共利益不妥

 

　　■公共利益界定存在爭(zhēng)議

 

　　不足：《意見稿》對(duì)“公共利益”的界定存爭(zhēng)議。

 

　　一是“為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要”界定為公共利益十分勉強(qiáng)。

 

　　原因：有房一族與無(wú)房一族都是公民是平等的。解決低收入住房困難是政府的責(zé)任，不能轉(zhuǎn)嫁給民眾。

 

　　二是將“為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要”界定為公共利益不妥。

 

　　原因：王才亮認(rèn)為，“危房”如房東拒絕修繕危及他人安全才能算是“公共利益”，而“舊房”改造納入則沒有任何法律依據(jù)和道理。近5年來(lái)大量的拆遷行為都是以舊房改造的名義，導(dǎo)致了許多矛盾。

 

　　三是“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”界定為公共利益不符合當(dāng)前的科學(xué)發(fā)展觀和實(shí)際情況。

 

　　■補(bǔ)償不能低于市價(jià)應(yīng)完善

 

　　不足：《意見稿》中關(guān)于“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”不妥。

 

　　建議：應(yīng)當(dāng)按照征收房屋面積分級(jí)管理，應(yīng)該由省政府管理。

 

　　不足：《意見稿》中規(guī)定“政府征收房屋補(bǔ)償金額不得低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)”，不能維護(hù)被征收人權(quán)益。

 

　　原因：一是長(zhǎng)期以來(lái)的現(xiàn)實(shí)證明，市場(chǎng)估價(jià)給評(píng)估師們創(chuàng)造了一個(gè)剛性市場(chǎng)后的評(píng)估結(jié)果沒有多少是實(shí)事求是的。二是天津、山東等地對(duì)被拆遷房屋的補(bǔ)償已明確是按同地段新商品房?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)。

 

　　■違法建筑不能簡(jiǎn)單一拆了之

 

　　不足：《意見稿》中“對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除”的規(guī)定不妥。

 

　　原因：王才亮認(rèn)為違法建筑的情況十分復(fù)雜，不能簡(jiǎn)單地一拆了之。

 

　　建議：“依照法律規(guī)定應(yīng)無(wú)償拆除的違法建筑”在征收時(shí)才能“不予補(bǔ)償，并依法拆除”。

 

　　■農(nóng)村集體土地未能涵蓋

 

　　不足：《意見稿》的適用范圍限定為“國(guó)有土地上”， 那就意味著，目前大量農(nóng)村集體土地的征收、拆遷問(wèn)題難以被新條例涵蓋，四川自焚的唐福珍，其房子就是建在集體所有的土地上，也就是俗稱的“城中村”，而這部分問(wèn)題甚至比城市拆遷的問(wèn)題還要大。