提前還款竅門多

    新年伊始，對(duì)于背負(fù)著重重房貸包袱的“房奴”們來說，供房壓力仍未減輕，畢竟80萬元貸款，30年期的利息就達(dá)60萬元。但新的一年，房貸政策、還款方式或多或少都有些新局面，認(rèn)真研究房貸政策的新變化，把握還貸過程的小竅門，節(jié)約利息錢自然不是難事。

 

　　加息沒來，7折還在

 

　　2009年12月31日的跨年鐘聲一響，供房者張莉松了一口氣，原因無他：傳說中“加息”、“7折優(yōu)惠取消”的靴子都未落地，2010年房貸政策沒變。

 

　　事實(shí)上，從去年11月開始，首套房貸利率優(yōu)惠政策可能取消的傳聞就一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，甚至造成一定的搶購潮。不過，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》了解，隨著新年的到來，曾一度暫緩的北京房貸市場(chǎng)開始重新活起來。各國有銀行和股份制銀行的北京分行繼續(xù)重新開始審批個(gè)人房貸，首套房貸款7折優(yōu)惠也仍在實(shí)行。

 

　　“銀行有了新一年的貸款額度，現(xiàn)在個(gè)人房貸還和之前一樣審批，速度會(huì)比去年年底快一些。首套房7折的貸款利率并沒有變化，不過二套房的貸款條件要嚴(yán)格很多，基本都要執(zhí)行首付四成、利率上浮的規(guī)定。”昨日，某國有銀行總行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人告訴記者。

 

　　此外，加息的威脅也并未到來。盡管目前處于空前的低利率時(shí)代，市場(chǎng)專家也普遍認(rèn)為今年央行很可能宣布加息。不過按照正常的房貸合同，對(duì)于大多數(shù)供房者來說，新利率的實(shí)行要等到次年1月才開始。因此，2010年，暫無加息憂。

 

　　不過，7折優(yōu)惠與低利率的雙重優(yōu)惠雖然暫時(shí)使得“房奴”們獲益不少，但一旦政策調(diào)整，“殺傷力”也不小。以張莉2009年開始的30年80萬貸款為例，按照當(dāng)前5年期以上基準(zhǔn)利率5.94%的7折4.16%計(jì)算，在等額本息還款法下，張莉每個(gè)月要還款3893元。

 

　　但如果7折優(yōu)惠利率改為8.5折，張莉每個(gè)月的還款要增加到4319元，每月多還款426元。如果7折利率不變，但加息18個(gè)基點(diǎn)變?yōu)?.12%，張莉需要每個(gè)月還款3949元，還款增加幅度并不大。但如果大幅加息達(dá)108個(gè)基點(diǎn)回到2007年10月30日后7.02%的利率水平，她每個(gè)月的還款將上升到4314元，每個(gè)月多還款400多元。

 

　　上述銀行人士提醒購房者，當(dāng)前的低利率肯定會(huì)面臨上調(diào)局面，新近貸款的購房者不僅要考慮到當(dāng)下的還款能力，還要計(jì)算到加息后出現(xiàn)的情況，從而對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力作出更準(zhǔn)確的測(cè)算。

 

　　提前還款竅門多

 

　　新年來臨的另一常見局面是：辛苦攢了一年的積蓄、年底公司發(fā)的年終獎(jiǎng)，應(yīng)不應(yīng)該用來提前還貸呢？

 

　　回答是：看機(jī)會(huì)成本。理財(cái)專家一般會(huì)建議供房者，決定是否提前還款，重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)是資金的使用狀況，是否有更好的投資回報(bào)。如果有比較合適的投資渠道，收益高過現(xiàn)在的貸款利率，就沒必要提前還款。但如果資金都是在銀行存著，并且理財(cái)意識(shí)不強(qiáng)，抗拒風(fēng)險(xiǎn)，提前還貸則比較合適。

 

　　事實(shí)上，在當(dāng)前的利率政策下，不少專家建議，不必急于提前還貸，因?yàn)橐恍┿y行理財(cái)產(chǎn)品的收益率甚至要比房貸利率高。此外，大規(guī)模提前還款一般出現(xiàn)在加息期，目前這種情況尚未出現(xiàn)。

 

　　但若決定提前還貸，差別也有不少。一般說來，大致有三種提前還款方式：一次性提前付清；部分提前還款，縮短還款期限；部分提前還款，減少每月還款額。

 

　　一次性提前付清自然是節(jié)省利息的方式，不過限于財(cái)力，一般人并不能辦到。而后兩種節(jié)省的利息則有所不同。

 

　　以上述30年期80萬商業(yè)貸款為例，張莉于2009年5月開始貸款，并將于2010年2月提前還款10萬元。

 

　　以縮短還款期限方式還款，她需要從下月起仍每月還款3898元，但原30年的貸款現(xiàn)在需要還款到2032年9月，縮短了6年半的時(shí)間。一共節(jié)約了利息20.2萬元。

 

　　若以減少還款額方式提前還款，她需要下月起每月還款3381元，比之前每月少還款500多元，但只節(jié)省了7.6萬元利息。

 

　　如此看來，自然是縮短還款期更為劃算。但理財(cái)專家提醒購房者，提前還款還會(huì)因?yàn)檫�款日期的變化而變動(dòng)，需提前還款時(shí)不妨咨詢一下專業(yè)人士或者自己多加以比較，衡量節(jié)約的還款方式。