◆售樓廣告上的內(nèi)容有法律約束力嗎？如果未兌現(xiàn)，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任？
問：2006年8月，張先生因生活居住需要打算購買商品房一套，經(jīng)過對多家樓盤的了解、比較，張先生仔細(xì)閱讀了某房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告、沙盤等宣傳資料，被其廣告宣傳中的小區(qū)園林中十余種近300棵原生古樹這一獨有的綠色資源深深吸引。盡管，該樓盤的價格比起其他樓盤高了許多，但是張先生仍與該房地產(chǎn)商簽訂了購房合同，并按約交納了房款。可是交房時，張先生卻未發(fā)現(xiàn)古樹的影子。找房地產(chǎn)商交涉，房地產(chǎn)商回答售樓廣告上的宣傳不具有法律約束力，故而不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。請問，售樓廣告上的內(nèi)容有法律約束力嗎？如果未兌現(xiàn)，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任？
這個問題是購房人十分關(guān)心的問題，因為大多數(shù)購房人都是通過售樓廣告和宣傳資料了解售房信息的，而且該廣告宣傳對于購房人了解房屋情況，決定是否購買，以及確定購房價格，具有重大的影響。但是根據(jù)過去的通說，一般來說，售樓廣告和宣傳資料的內(nèi)容為要約邀請，而非要約，對開發(fā)商不具有法律約束力，購房人不能以此追究開發(fā)商的法律責(zé)任。但是在實際中，這對于保護相對弱勢一方的購房人的合法權(quán)利非常不利，為此，高人民法院在2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”也就是說，一般情況下，售樓廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但是如果開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中就所售房屋和相關(guān)設(shè)施做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對購房人是否訂立購房合同以及確定購房價格有重大影響，則視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律約束力，如果開發(fā)商未兌現(xiàn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商的售樓宣傳資料對原生古樹做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對購房人決定購房及購房價款產(chǎn)生了重大影響。所以，該宣傳資料應(yīng)視為合同的組成部分，開發(fā)商沒有履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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