商品房面積的計算方法

十種情況不計入建筑面積 
根據新的國家級標準———《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。 
1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室； 
2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 
3.房屋之間無上蓋的架空通廊； 
4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池； 
5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 
6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 
7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 
8.活動簡易房屋； 
9.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 
10.據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26%、±0.6%、±1.4%，而舊標準允許面積測量誤差為1.4%。 
建筑面積如何計算 
一、成套房屋的套內建筑面積 
    成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 
1、套內的使用面積 
    套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算： 
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。 
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。 
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 
d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。 
2、套內墻體面積 
    套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 
3、套內陽臺建筑面積 
    套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 
附：房屋的共有建筑面積 
    房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

后是建筑面積 

1、使用面積：等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和�？赡芎芏嗳苏f這就是室內地毯面積吧，差不多，只是要將各門洞下面的部分扣除。 

2、套內使用面積：套內使用面積是各房間使用面積的總和，一定記住：不要亂用“使用面積”，這可能讓我們無法找到它的準確定義，好還是使用《住宅設計規范》里說的“套內使用面積”，概念明確了才容易解釋。 

3、套內建筑面積：套內建筑面積=套內使用面積+陽臺面積+墻體面積，很多合同里使用這個面積，但是墻體面積的測量很困難，特別是外墻，如果有保溫層就更困難了。 

4、公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，所謂公用部分包括的內容很多，像電梯井、樓梯、過道、門廳等等，但是有兩個基本原則：第一要與房屋所在的樓座在結構上直接相連，第二要目的是為本樓服務所用。 

5、分攤的公用建筑面積：各個消費者都分攤到一部分公用面積，但是這個面積是如何分攤出來的則是一個很大的問題，建設部的計算方法是這樣：先計算出整棟建筑物的公用建筑面積，然后再除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，后得到一個建筑物公用建筑面積分攤系數。也就是說公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/?套內建筑面積之和。這還沒有結束，你自己家的分攤面積就是你的套內建筑面積與分攤系數之積；另外為了敘述方面，我們將“分攤的公用建筑面積”簡稱為“公攤面積”。 

    如果你看到這里有點頭眼昏花的話，好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的話，到了售樓處，經過一番勸告后，你可能就會更糊涂了，所以請你務必將這個問題看清楚，看不懂的話就高聲朗讀吧，這樣可以盡量地放慢速度。 

6、建筑面積：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用部位面積，你看要明白建筑面積這個概念有多麻煩，你如果前面幾個概念沒有學會的話，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求這種效果，將本來很簡單的事務復雜化，這也算是一種合同技術吧，越復雜就越難以核實，欺詐就這樣披上了合法的外衣，也就這樣得以橫行。 勿望國恥，抗日到底！  

什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 
    建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： 
（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積。 
（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。 
（3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 
（4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 
（5）穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 
（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建設面積。 
（7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養護用），層高超過2．2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。 
（8）獨立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨篷，按外圍水平面積計算建筑面積。 
（9）突出房屋有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 
（10）兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 
（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 
（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 
（13）住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 
另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有： 
（1）突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛（壁）板，如：柱、垛、勒腳等。 
（2）檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。 
（3）獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。 
（4）沒有圍護結構的屋頂水箱間。 
（5）層高在2．2米以內的技術層（設備層）。 
（6）單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 
（7）層高小于2．2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 

    目前市場上銷售的多層和高層商品住宅是由若干套單元房屋構成。新建房屋分套單元的建筑面積計算以幢為單位，依套內建筑面積的比例合理分攤公用面積來確定，即各套單元建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用面積之和。 
    而套內建筑面積是由使用面積、部分墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。應分攤的公用建筑面積是按下列公式計算： 
    公用分攤建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積；公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積之和。